Luis Acebedo. Profesor Universidad Nacional de Colombia
El pasado 5 de septiembre, la empresa CFC&A llamó a parte del gremio de los constructores del Eje Cafetero para solidarizarse con la “Marcha de los cascos por mi trabajo y vivienda” en defensa de Tierra Viva. Es importante aclarar que la procuraduría general de la nación viene adelantando serias investigaciones en la región por cuenta del llamado “volteo de tierras” como una de las mil vertientes de la corrupción.
Dentro del ejercicio del derecho a la protesta que también ejercen los empresarios, se difundieron opiniones y argumentos de todo tipo que reflejan el pensamiento y la práctica de una parte de este importante sector de la economía. No puedo dejar pasar este hecho para comentar, o más bien, desvirtuar, algunas de sus afirmaciones, porque son infundadas y carecen de validez.
Quizás la idea más importante tiene que ver con la supuesta inseguridad jurídica que se estaría generando por cuenta de los pronunciamientos de los jueces. Si de verdad se cree en el aparato de justicia, esta afirmación resulta por lo menos temeraria, toda vez que lo que viene sucediendo en el caso de Tierra Viva es un examen de legalidad sobre las actuaciones que se han venido produciendo desde hace más de una década.
Cuestionan los empresarios la legalidad de la medida cautelar producida el pasado 27 de agosto por el juzgado 8 administrativo de Manizales, suspendiendo temporalmente la licencia de construcción de Alegra, primer conjunto habitacional de la ciudadela
“Tierra Viva”, bajo el argumento de que “El Plan Parcial sí se encuentra contemplado en la cartografía rural del POT”. Pues es aquí justamente donde radica el conflicto. No se pueden formular planes parciales en suelo rural; este instrumento solo corresponde aplicarlo a áreas determinadas del suelo urbano o de expansión urbana (Decreto 1507/98, art. 1, numeral 2). Contrargumentan los constructores que en el acuerdo 575/2003 se incorporaron los predios de La Aurora como suelos de expansión urbana. La legalidad de esta decisión también debería examinarse, porque la ley 388/97 plantea que las revisiones del POT cada cuatro años no pueden modificar las normas estructurales, y la clasificación general del suelo está contemplada dentro de esa categoría.
Lo que hizo el nuevo POT (acuerdo 958/2017) fue redefinir el Modelo de Ocupación Territorial como le correspondía después de agotado el período de largo plazo, protegiendo la Reserva Natural Protectora Rio Blanco y sus zonas amortiguadoras de toda pretensión de urbanización luego de estudios científicos muy serios. Recordemos que el proyecto no había comenzado su ejecución.
Argumentan los constructores que se ha afectado la confianza legítima. Ellos mismos demandaron la legalidad del POT de 2017 buscando dejar sin piso la decisión de suspender los suelos de La Aurora como de expansión urbana, pero el Tribunal Administrativo de Caldas negó esta pretensión en sentencia 059 (26 de junio 2018) dotando de plena validez el acuerdo.
Así pues, la justicia ha venido actuando conforme a derecho, mientras que los constructores siguen desafiando a la ciudadanía y al ordenamiento jurídico al iniciar las obras en contravía del POT vigente, arriesgando su capital social y económico. ¿Por qué semejante prepotencia? Porque está en juego la apropiación privada de la plusvalía urbana, que no es de poca monta.
Hice un ejercicio de cálculo de plusvalía por ampliación del perímetro urbano en el área del Plan Parcial. Seguí el método residual aplicado a terrenos sin urbanizar sugerido por Oscar Borrero en su libro “Economía urbana y plusvalía del suelo”. Llegué a una cifra que pongo a consideración de los expertos. No puedo explicar en detalle la aplicación del modelo por falta de espacio, pero sí puedo decir que los resultados son cercanos a los márgenes sugeridos en estos temas. Estamos hablando de unos 75 mil millones de plusvalía urbana generada por el estado. El privado podría beneficiarse de la mitad, pero la ausencia de un acuerdo de plusvalías hace que el privado se apropie de todo. Es importante contrastar esta cifra con los beneficios que esperaba obtener el privado si este proyecto se llevara a cabo, calculados en 154 mil millones aproximadamente. El alcalde mantiene engavetado el acuerdo de plusvalía, incumpliendo nuevamente el POT.
