Por: Luis Fernando Acebedo Restrepo[1]
El título de este artículo evoca una de las frases más tiernas y desgarradoras pronunciada por un jóven habitante de calle en la película La vendedora de Rosas de Víctor Gaviria: “Pá que zapatos si no hay casa”. La frase me llegó a la memoria cuando la administración Rojas anunció el inicio de las obras del parque recreodeportivo en la Comuna San José de Manizales con una inversión inicial de 25 mil millones de pesos. Esta decisión no tiene nada de tierno, sino todo lo contrario, representa una gran ofensa a los habitantes, quienes llevan esperando su casa por más de una década, pero sólo han recibido atropellos, expropiaciones y destrucción del tejido socio-territorial.
Los residentes no claman macro-parques que incrementen los factores de segregación socioespacial al convertirse en una especie de filtro aséptico entre la pobreza profunda de los barrios de la ladera Olivares y el centro histórico de la ciudad. Este último también se desmorona ante la indiferencia de los gobernantes locales. Los habitantes del barrio La Avanzada tampoco piden avenidas de tres o cuatro carriles cuando ni siquiera tienen caminos o aceras dignas para acceder a sus casas. Los pocos que lograron recibir un apartamento no pueden disfrutar de un parque adecuadamente dotado para el disfrute de los niños porque les cambiaron este derecho por el eufemismo de una “área de cesión”, es decir, un lote que deben cuidar de la maleza y de los habitantes en situación de calle.
Los residentes claman por la construcción de casas dignas donde habitar la Comuna y políticas de Mejoramiento Integral de Barrios (MIB) que les permitan acceder a recursos para mejorar sus baterías de baños, poner pisos y baldosas a sus cocinas, reforzar techos, mejorar los caminos de acceso o hacer refuerzos estructurales; pero la política de “gobierno en la calle” orienta que las prioridades son otras: seguir valorizando el suelo para beneficiar a los futuros inversionistas asumiendo los costos de los parques y espacio público que deberían financiar los privados con cargo a los proyectos inmobiliarios.
Entre tanto, el alcalde argumenta que la culpa la tiene el gobierno nacional actual al suspender el programa Mi casa Ya, creado por administraciones anteriores para desviar recursos públicos a la banca privada y a los contratistas que en muchos casos le incumplieron a los beneficiarios de los subsidios. Esto lo sabe muy bien el señor alcalde que en su primera administración (2012-2015) solo entregó 24 apartamentos incompletos y dejó serios problemas administrativos en varias unidades de gestión que tuvieron que suspenderse. La plática se perdió en medio del desorden en la ejecución del macroproyecto.
Hoy existen diferentes programas de financiación del ministerio de vivienda, pero la arrogancia del burgomaestre y la oposición cerrada que le hace al gobierno nacional, no le permite acceder a los recursos disponibles. Prefiere mantener en la pobreza a las familias que más los necesitan. Claro, son programas cuyos subsidios no llegan a los bancos ni a las administraciones municipales, sino a las organizaciones comunales o a las administraciones delegadas en procesos de autogestión. “¿Pa´ que plata si no la puedo desaparecer en la feria de los contratos con mis amigos?”, se preguntará el señor alcalde.
Lo que está en juego es la apropiación privada de la plusvalía urbana que día a día se genera en las unidades de gestión de la llamada zona mixta del macroproyecto.
Con mis estudiantes de la asignatura de Gestión Territorial he venido profundizando en el análisis de las unidades de gestión de la zona mixta del macroproyecto San José. Hoy podemos demostrar con argumentos técnico-financieros la magnitud del negocio que quiere concretar el alcalde Rojas en beneficio de los futuros inversionistas con el plan que se trae entre manos: “aportar el suelo” de las unidades A y B como otro subsidio más a los privados para que le entreguen al municipio 600 viviendas, sin saber muy bien qué tipologías de vivienda se construirán (VIS, VIP, No VIS) y quienes podrían ser los futuros beneficiarios.
Analicemos solo la UG-B para demostrar el tamaño del negociado que se está fraguando. Si se toman como base los datos que la Alcaldía le presentó a Minvivienda este año para la modificación del macroproyecto San José con precios de 2023, el valor del suelo de la UE-B es superior a los 25 mil millones de pesos, el mismo valor que ya está regalando en el parque recreodeportivo. De acuerdo a las normas de urbanismo actuales esta unidad de gestión tiene un potencial de desarrollo de 49 mil metros cuadrados para usos mixtos. Para lograr el equilibrio financiero del proyecto calculamos la construcción de 724 viviendas, de las cuales el 80% deberían ser destinadas a vivienda NO VIS (564 unidades), 15% a VIS (118 unidades) y solo un 5% a VIP (42 unidades). El valor de venta de las 160 viviendas sociales estaría alrededor de los 30 mil millones. Estas cifras podrían ajustarse en el ejercicio financiero, pero tomémoslas como válidas para continuar el análisis.
Hemos calculado que el desarrollo de todo el potencial de la UE-B, incluyendo un 30% de área construible para comercio y servicios, podría arrojar unas ventas de unos 380 mil millones de pesos con márgenes de utilidad muy buenas.
Obtenidos estos datos, procedimos a calcular la plusvalía urbana que se podría generar comparando el valor del metro cuadrado construido en 2007, año en que se formuló el Plan Parcial de la Galería, con el valor del m2 actual. Mediante el método residual propuesto por el economista Oscar Borrero, logramos determinar que el valor de la plusvalía generada por el desarrollo pleno de esta UG sería de unos 60 mil millones. Si el municipio tiene derecho al 30% de ese valor como lo aprobó el Concejo de Manizales, y solo en algunos casos que no incluyó al macroproyecto San José, estaríamos hablando que le corresponderían al municipio más de 18 mil millones de pesos y al privado 42 mil millones.
La reflexión final es la siguiente: si el municipio está regalando 25 mil millones del valor del suelo de la UG-B, más 60 mil millones de plusvalía, la riqueza patrimonial del privado se incrementaría en 85 mil millones sin hacer el más mínimo esfuerzo como inversionista. Obvio, esta cifra se multiplicaría si le sumamos un porcentaje de las obras de urbanismo y espacio público que el municipio ha venido asumiendo con recursos de todos los manizaleños desde que inició el macroproyecto en 2009.
Mientras que si el municipio recupera el valor del suelo de esta UE y el 30% de la plusvalía que le correspondería, obtendría 43 mil millones con los cuales podría financiar otros 200 apartamentos VIS, además de los 118 VIS y 42 VIP que debería entregar el privado de acuerdo a nuestro modelado financiero inicial.
Optativamente, el municipio podría invertir esos recursos en Mejoramiento Integral de Barrios en el sector de La Avanzada. Si a cada familia le asignaran 10 millones de pesos en promedio para mejorar su casita, se beneficiarían 4.300 hogares, sólo con el desarrollo de la UE-B.
¿Se imaginan la magnitud de los recursos que generaría toda la zona mixta? Esto será tema de otro artículo.
¿Vamos a seguir patrocinando semejante vagabundería?
[1] Arquitecto, Magister y Doctor en Urbanismo. Profesor Titular de la Escuela de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad Nacional de Colombia.
