La Ciudad en la Prensa

POT de Manizales: mucho mercado de suelo, poca ciudad

Por: Luis Acebedo. Profesor Universidad Nacional de Colombia.

Publicado en el diario La Patria, Manizales.

 

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Área de renovación urbana del Macroproyecto San José, Manizales

El POT es un gran ejercicio de concertación entre intereses públicos y privados desarrollado dentro de unos principios básicos: la prevalencia del interés general sobre el particular, la función social y ecológica de la propiedad y la distribución equitativa de cargas y beneficios. En el Cabildo Abierto sobre el POT realizado el 20 y 21 de noviembre quedó demostrado que los gremios económicos y los representantes del mercado Inmobiliario están muy a gusto con esta nueva propuesta de POT, mientras los ciudadanos sienten que lo público y lo colectivo, es decir, lo que es de todos, es bastante precario y carece de los instrumentos necesarios para garantizarlo, por tanto, amenaza seriamente la sustentabilidad del territorio.

Hay dos temas fundamentales que permiten lograr ese equilibrio entre los intereses privados –legítimos por demás- y los intereses colectivos: el sistema de espacio público y los instrumentos de financiación y gestión del territorio. Este nuevo POT aplaza, una vez mas, la resolución de estos instrumentos estratégicos, incluyéndolos dentro del plan de acción. Lo cual presupone otros 15 años sin solución.

El esquema de gestión urbana hasta ahora aplicado es sencillo, se privatizan los beneficios y se socializan los costos. Entre tanto, la ciudad va perdiendo paulatinamente sus valores paisajísticos y la calidad del aire, la urbanización continúa presionando más y más sobre los bosques productores de agua y oxigeno.

El documento diagnóstico del POT revela varios datos que confirman esta idea. En el año 2007 la ciudad tenía disponible 297,5 hectáreas, de las cuales fueron licenciadas 190,4 entre 2007 a 2012, la mayoría de las cuales se concentró en la Ciudadela Norte (133,98 hectáreas). No sabemos cuantos de estos lotes se han construido efectivamente, pero partiendo de la idea de que estas áreas licenciadas se están construyendo, podríamos colegir que la ciudad está urbanizando un promedio anual de 31,7 hectáreas. Y todavía no logramos resolver el déficit cuantitativo de vivienda que es de 6.598 unidades. De acuerdo a mis cálculos, para resolver este déficit se requieren aproximadamente 90 hectáreas, incluyendo los 15 m2 por habitante para espacio público. Al parecer existiría una sobre oferta de suelo en Ciudadela Norte para resolver el déficit cuantitativo, y sin embargo, las viviendas que se construyen allí carecen del espacio público necesario.

 Mas grave aún es la súper oferta de suelos de expansión y suburbano, que en total suman 2.160 hectáreas a 2012, de las cuales solo se licenciaron 28,5 hectáreas en el sector de El Rosario entre 2007 y 2012. Pero atérrense, el informe dice que entre 2001 y 2003 perdimos 160,9 hectáreas de suelo de protección, es decir, 53,63 hectáreas por año. No hay datos que permitan develar qué pasó entre 2004 y 2012. Suponemos que esta depredación continuó en los años recientes.

Cuando en el Cabildo Abierto pregunté al Secretario de Planeación cuáles estudios soportaban la exagerada expansión urbana teniendo en cuenta que estamos perdiendo población, pasando de 1,5% de crecimiento urbano al finalizar el siglo XX a 0,4% en la actualidad, me remitió a los datos que estoy comentando: “Allí se concluye –dice el Secretario- que el crecimiento que tiene y se espera en la ciudad requiere de nuevos y mejores espacios y de regular el mercado del suelo. Por lo tanto la oferta de suelo no puede ser menor a la demanda, ya que los costos de vivienda se elevarían volviendo el territorio inequitativo”. Quedé insatisfecho con la respuesta. ¿Y qué pasa cuando hay una sobre oferta de suelo, como lo estamos demostrando?

Con semejantes argumentos y cifras de diagnóstico tan débiles y poco confiables, no es posible tomar decisiones serias de ordenamiento territorial. Lo que sí va quedando en evidencia es que el proyecto POT tiene un claro componente de especulación inmobiliaria, no garantiza la función social y ecológica de la propiedad al expandir el suelo sin justa causa, afectando la estructura ecológica principal, y tampoco garantiza la distribución equitativa de cargas y beneficios.

 La cumbre sobre cambio climático realizada en París debería poner una alerta roja sobre el POT de Manizales. ¿Qué dirá el Concejo saliente? ¿Aprobará este POT el 24 de diciembre como nuevo “regalo” navideño?

El POT es un gran ejercicio de concertación entre intereses públicos y privados desarrollado dentro de unos principios básicos: la prevalencia del interés general sobre el particular, la función social y ecológica de la propiedad y la distribución equitativa de cargas y beneficios. En el Cabildo Abierto sobre el POT realizado el 20 y 21 de noviembre quedó demostrado que los gremios económicos y los representantes del mercado Inmobiliario están muy a gusto con esta nueva propuesta de POT, mientras los ciudadanos sienten que lo público y lo colectivo, es decir, lo que es de todos, es bastante precario y carece de los instrumentos necesarios para garantizarlo, por tanto, amenaza seriamente la sustentabilidad del territorio.

Hay dos temas fundamentales que permiten lograr ese equilibrio entre los intereses privados –legítimos por demás- y los intereses colectivos: el sistema de espacio público y los instrumentos de financiación y gestión del territorio. Este nuevo POT aplaza, una vez mas, la resolución de estos instrumentos estratégicos, incluyéndolos dentro del plan de acción. Lo cual presupone otros 15 años sin solución.

El esquema de gestión urbana hasta ahora aplicado es sencillo, se privatizan los beneficios y se socializan los costos. Entre tanto, la ciudad va perdiendo paulatinamente sus valores paisajísticos y la calidad del aire, la urbanización continúa presionando más y más sobre los bosques productores de agua y oxigeno.

El documento diagnóstico del POT revela varios datos que confirman esta idea. En el año 2007 la ciudad tenía disponible 297,5 hectáreas, de las cuales fueron licenciadas 190,4 entre 2007 a 2012, la mayoría de las cuales se concentró en la Ciudadela Norte (133,98 hectáreas). No sabemos cuantos de estos lotes se han construido efectivamente, pero partiendo de la idea de que estas áreas licenciadas se están construyendo, podríamos colegir que la ciudad está urbanizando un promedio anual de 31,7 hectáreas. Y todavía no logramos resolver el déficit cuantitativo de vivienda que es de 6.598 unidades. De acuerdo a mis cálculos, para resolver este déficit se requieren aproximadamente 90 hectáreas, incluyendo los 15 m2 por habitante para espacio público. Al parecer existiría una sobre oferta de suelo en Ciudadela Norte para resolver el déficit cuantitativo, y sin embargo, las viviendas que se construyen allí carecen del espacio público necesario.

Mas grave aún es la súper oferta de suelos de expansión y suburbano, que en total suman 2.160 hectáreas a 2012, de las cuales solo se licenciaron 28,5 hectáreas en el sector de El Rosario entre 2007 y 2012. Pero atérrense, el informe dice que entre 2001 y 2003 perdimos 160,9 hectáreas de suelo de protección, es decir, 53,63 hectáreas por año. No hay datos que permitan develar qué pasó entre 2004 y 2012. Suponemos que esta depredación continuó en los años recientes.

Cuando en el Cabildo Abierto pregunté al Secretario de Planeación cuáles estudios soportaban la exagerada expansión urbana teniendo en cuenta que estamos perdiendo población, pasando de 1,5% de crecimiento urbano al finalizar el siglo XX a 0,4% en la actualidad, me remitió a los datos que estoy comentando: “Allí se concluye –dice el Secretario- que el crecimiento que tiene y se espera en la ciudad requiere de nuevos y mejores espacios y de regular el mercado del suelo. Por lo tanto la oferta de suelo no puede ser menor a la demanda, ya que los costos de vivienda se elevarían volviendo el territorio inequitativo”. Quedé insatisfecho con la respuesta. ¿Y qué pasa cuando hay una sobre oferta de suelo, como lo estamos demostrando?

Con semejantes argumentos y cifras de diagnóstico tan débiles y poco confiables, no es posible tomar decisiones serias de ordenamiento territorial. Lo que sí va quedando en evidencia es que el proyecto POT tiene un claro componente de especulación inmobiliaria, no garantiza la función social y ecológica de la propiedad al expandir el suelo sin justa causa, afectando la estructura ecológica principal, y tampoco garantiza la distribución equitativa de cargas y beneficios.

La cumbre sobre cambio climático realizada en París debería poner una alerta roja sobre el POT de Manizales. ¿Qué dirá el Concejo saliente? ¿Aprobará este POT el 24 de diciembre como nuevo “regalo” navideño?

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